新型コロナウィルス影響下の店舗賃料について

こんにちは。弁護士の山内亘です。

緊急事態宣言が出され、外出自粛が要請されている中、飲食店や店舗を構えて営業している事業者は苦しい経営状況に追い込まれているところが多いかと思います。特に店舗の賃料は固定費として店を閉めたところで発生してしまい、困っている経営者は多いのではないでしょうか。今回の記事ではその賃料について、大家（貸主）側、店子（借主）側、両者の立場から相談を受けている弁護士が解説します。

１　法律上の減額請求

借主側としては、一番ありがたいのは賃料の減額・免除です。賃料の減額については借地借家法という法律に以下のような規定があります。

借地借家法３２条１項
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」

減額が認められるまで

借主からこの減額請求を行い、貸主借主間で協議が整わない場合には、最終的には裁判で減額が相当かどうか判断されます。この点から、借主からの一方的な請求によって賃料の減額が認められる可能性がある唯一の手段です。

実際の有用性

一見すると今回のような「コロナショック」により経済事情は大きく変動しており、賃料の減額は認められそうです。しかし、この規定は一時的な減額ではなく、「将来に向かって」賃料が減額することになるため、現在の苛烈な経済事情をそのまま賃料の判断根拠にしてよいのかという問題がありそうです。またそもそも最終的な判断までは年単位でかかることもあるため、すぐに減額・免除を認めて欲しい経営者にとっては使い勝手のいいものではありません。

大型商業施設の場合

ちなみにショッピングモールなどの大型商業施設を運営会社の判断で閉めた場合の個々のテナントの賃料については、運営会社は店の場所を提供できないわけですから賃料が発生しないのは当然のことと思われます。

国交省からの要請

また、国土交通省から不動産関連団体に対して、飲食店等のテナントの賃料の支払いについて賃料の支払い猶予に応じるなど、柔軟な措置の実施を検討するよう要請が出されましたが、法的な義務が発生するものではありません。

参考：報道発表資料：新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえ、飲食店等のテナントの賃料の支払いについて柔軟な措置の実施を検討するよう要請しました – 国土交通省

まず取りうる手段は交渉すること

そうすると、結局、新型コロナウィルス影響下での賃料の減額や免除については、借主が貸主に交渉して合意を得るという方法が正攻法となります。

２　交渉のノウハウ、注意しないといけないこと

借主側は、なによりもすぐに貸主と交渉を始めることが重要です。こうしている間にも賃料は発生しています。少しでも早く交渉を開始して、貸主側に検討してもらいましょう。減額や免除を申し出たからといって、特にペナルティがあるわけではありません。もっとも注意しないといけない点はいくつかあります。

契約内容の確認は重要

まず賃貸借契約書は確認しておきましょう。通常の飲食店なら問題ないと思いますが、中には使用目的が住居となっているにもかかわらず店舗として使用している方もいるかと思います。用法違反があるからといってすぐに賃貸借契約を解除されることはそれほどありませんが、交渉が難しくなるのは間違いありません。またそもそも住居用の賃貸物件の場合、飲食店などの店舗用の物件と比べて入れ替わりも容易ですので、貸主側としては減額・免除に応じるメリットがなく、賃料の減額・免除は難しいかもしれません。

交渉は大胆に

交渉の際は、思い切った金額を最初は提案しましょう。現実には店舗を閉めているあるいは売上が全くないのであれば、賃料の免除をお願いしてもいいでしょう。あくまで交渉ですので、貸主が応じてくれさえすれば問題ありません。最初から控えめな減額のお願いをしたところで、実際にはその金額では経営を続けていくことが難しければ意味はありませんし、免除が無理でも貸主側がどこまでの減額なら認めてくれるのか探ることが重要です。

減額・免除以外の解決策は？

減額・免除が無理であれば、支払いの猶予や、敷金・保証金からの取り崩しをお願いしてもいいかもしれません。ただ、支払いの猶予は将来的には支払わないといけないものですし、敷金・保証金からの取り崩しは、本来賃貸借契約が終了して店舗を明け渡せば返ってくるものが返ってこなくなるということですので、慎重な判断が必要です。

合意書の作成を

減額・免除等の合意に至ったときには、具体的な賃料の金額、期間について簡単なものでいいので合意書を作成しておきましょう。具体的な期間を決めてしまうとそれ以降の減額・免除が認められなくなるのではという考えもありますが、緊急事態宣言の期間が延びるなどした場合には、再度交渉をすればいいのです。もちろん、「緊急事態宣言が出されている間は賃料をいくらとする」というような合意ができればそれに越したことはありません。

３　貸主側に賃料の減額・免除に応じる義務はないが…

あくまで交渉である以上、貸主側が賃料の減額・免除に応じる義務はありません。

経済合理性で考えると、貸主側にとっては、減額・免除に応じない場合に現在のテナントが退去してしまい別のテナントが入るまでの期間やそのときの賃料などを検討の上、判断することになるでしょう。

その他にも貸主側としては、貸主自身の生活への影響、固定資産税の支払、あるいは金融機関から借り入れをしていることも多いでしょうから、容易には賃料の減額・免除に応じられないこともあるでしょう。

そのようなことまで考えた場合には、貸主に対して、金融機関は返済の猶予を、国は税金の支払の猶予を検討すべきですし、それによって各当事者（借主・貸主・金融機関・国）が今回の痛みを分散して受けることになり、国難いや世界的危機ともいうべきこの緊急事態を乗り越える策になるのではないでしょうか。

まとめ

以上のように、借主のみが痛みを抱えてそのまま店舗を閉めるのではなく、広く痛みを分散することが今回の新型コロナウィルスへの対策としては一番重要なことのように思います。そのためにもまずは店舗の借主は貸主に交渉することから始めてみましょう。自身で行うのが難しければ弁護士に相談してもいいでしょう。繰り返しますが交渉すること自体には何もペナルティはありません。

※２０２０年４月２０日時点の情報をもとに作成しています。